Was steckt hinter der Loan-to-value-Klausel?

Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht, 30. April 2012

Risiken, über die Fondsanleger regelmäßig nicht aufgeklärt wurden

In vielen Fonds gibt es Probleme mit finanzierenden Banken. Schuld ist eine loan-to-value-Klausel oder eine 105% Klausel, wie das jeweilige Fondsmanagement gegenüber den erstaunten Anlegern berichtet. Die meisten Anleger hören davon zum ersten Mal. Zu spät, denn die Klausel hat es in sich und birgt große Sprengkraft für den betroffenen Fonds.

Die Loan-to-Value-Klausel (LTV) gibt das Verhältnis zwischen maximaler Beleihung bzw. Höhe des Kredits und dem ermittelten Wert des finanzierten Objekts, also einer Immobilie oder eines Schiffs an. In den meisten Fällen wird vereinbart, dass die Darlehenshöhe in einer bestimmten Währung gerechnet, 105% des Wertes des finanzierten Objekts nicht übersteigen darf. In den Darlehensverträgen sichert die LTV-Klausel für die Bank, dass das Darlehen durch den Wert der Fondsobjekte stets ausreichend besichert ist.

Wie kommt es zu einem Überschreiten des LTV?

Zum Überschreiten des vereinbarten LTV-Verhältnisses können sowohl Veränderungen des Wertes des finanzierten Objekts, als auch Wechselkursschwankungen führen.

In den meisten LTV-Klauseln sind regelmäßige Ermittlungen des Wertes des finanzierten Objektes vereinbart. Bei Gewerbe- (Büro-)immobilien kommt es aufgrund veränderter Nachfrage am jeweiligen Standort regelmäßig zu starken konjunkturellen Schwankungen der Nachfrage und damit auch der für Neuvermietungen zu zahlenden Mieten. Diese fließen in die Bewertung der Immobilie ein, mit der Folge, dass der Immobilienwert sinkt. Sinkt der Immobilienwert, hat dies zur Folge, dass der Quotient aus Darlehensbetrag und Immobilienwert ansteigt und gegebenenfalls die vereinbarte Grenze von 105% übersteigt. Das gleiche gilt für Schiffe, bei denen die konjunkturell bedingt starken Schwankungen der Charterraten unmittelbar die Schiffspreise beeinflussen.

Viele Fonds haben ihre Investition in eine Immobilie oder ein Schiff nicht nur in einer Währung finanziert. Die dabei entstehenden Wechselkursrisiken wirken sich ebenfalls auf das LTV-Verhältnis aus. Hat beispielsweise ein Schiffsfonds sein Schiffshypothekendarlehen je zur Hälfte in US$ und japanischen Yen finanziert und das LTV-Verhältnis in US$ festgeschrieben, führt ein Wertverlust des US$ im Verhältnis zum Yen zu einem Anstieg der Verschuldung in US$ und zugleich zu einem Anstieg des Quotienten aus Darlehensbetrag und Schiffswert. Gleiches gilt für Immobilienfonds, die ihre Objekte zum Teil in CHF finanziert haben, der in den letzten Jahren gegenüber dem € und dem US$ stark an Wert gewonnen hat.

Was passiert bei einem Übersteigen der 105% Klausel?

In den Darlehensverträgen sind für den Fall, dass der Quotient aus Darlehensbetrag und Objektwert die vielfach vereinbarten 105% übersteigt, je nach Vertrag unterschiedliche Maßnahmen zur Sicherung des Wertes des Darlehens vereinbart. Zum einen kann vorgesehen sein, dass der Darlehensnehmer, also der Fonds zusätzliche Sicherheiten stellen kann. Dies können Barmittel sein, aber auch das "Parken" von Ausschüttungen auf einem an die Bank verpfändeten Konto. Zum Teil hat die Bank auch das Recht, höhere Darlehenszinsen zu verlangen. Außerdem kann unter bestimmten Voraussetzungen die Bank das Darlehen kündigen und das Objekt zwangsverwertet. Letzteres bedeutet für die Anleger zumeist den Totalverlust ihrer Einlage.

LTV: In der Beratung verschwiegen, in Prospekten verharmlost – Chancen für Anleger

Die LTV-Klausel beinhaltet nicht nur Liquiditätsrisiken sondern konkret anlagegefährdende Risiken für den Fall der auf die Verletzung der LTV-Klausel gestützten Kreditkündigung.

In der Beratung der Kunden durch Banken, Sparkassen und "freie" Finanzberater wurde auf die Problematik der LTV-Klausel in keinem uns bisher (Stand 30.04.2012) bekannt gewordenen Fälle hingewiesen, obwohl der überwiegende Teil der seit 2008 aufgelegten Schiffs- und Immobilienfonds derartige Klauseln in den Kreditverträgen hat. Dies stellt einen rechtlich erheblichen Aufklärungsfehler dar, auf den der Anleger Schadenersatzansprüche stützen kann.

Gleiches gilt für die Fondsprospekte, in denen diese Klausel zum Teil nicht erwähnt, in manchen Fällen falsch beschrieben und in der Mehrzahl der bekannten Fälle unzutreffender Weise nicht als anlagegefährdendes Risiko eingestuft wurde. Beratende Banken, Sparkassen und "freie" Berater sowie Gründungsgesellschafter der Fonds stehen hier einem erheblichen Haftungspotential gegenüber.

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